综合法:外国人如何在印尼拥有房产?

综合法:外国人如何在印尼拥有房产?

印度尼西亚拥有世界上最复杂和多样化的土地法体系之一, 但最新的综合法条例中,对印尼的财产法进行了至少 20 年最有影响的深远改革. 众所周知印尼对外籍人士投资房地产把控非常严格, 要求极高. 但作为促进印尼经济发展的一部分,印尼政府允许居住在印尼的外籍人士在特定条件下拥有房产. 最新的法规规定, 外籍人士可以在印尼购买使用权类别的有地住宅或公寓. 法规还更新了使用权的年限, 目前使用权的初始期限为 30 年, 到期后最多可以延期两次, 每次25年, 使用权限最高可以达到80年. 而之前的使用权最长仅为70年. 

特定条件
综合法:外国人如何在印尼拥有房产?
根据关于居住在印尼外籍人的房屋所有权条例中规定; 
  1. 外籍人可以以个人名义拥有位于经济特区、自由贸易区、工业区和其他经济区的公寓HMSRS产权, “其他经济区”被定义为城市或郊区、旅游区或适合垂直住房开发的区域, 这些区域的共同点是对公众具有积极的经济影响. 此项规定没有最低投资金额要求, 但有特定的区域要求. 目前印尼有19个经济特区, 4个自由贸易区以及131个工业园区. 详细区域请参考链接 印尼有哪些经济特区及其优势? 印尼工业园区的发展及优势. 
  2. 为了方便常驻印尼的外籍投资人, 且不影响本地房产市场的情况下. 印尼设立了外籍人的最低投资门槛. 该条例规定外籍人拥有的财产投资最低金额、建筑面积、土地面积和公寓单位数量(视情况而定)等条件受到限制. 例如最新条例,目前在首都雅加达允许外国人拥有至少 100 亿印尼盾的有地住宅或至少30亿印尼盾的公寓. 
综合法:外国人如何在印尼拥有房产?
除了以上特定条件外, 外籍人也可以用以下方式直接投资印尼的普通房产;
  1. 外籍人可以在印尼注册外资投资有限公司( PT PMA),不管外籍人股份占比是1%还是100%完全持有都属于外资投资有限公司. 用PT PMA公司名义购买印尼房产, 可以拥有使用权,租赁权或者建筑权;
  2. 本地人代持,代持方式可以拥有最高产权永久权, 然而代持方式没有法律的保护, 存在很大的风险. 建议慎重选择.

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房产所有权

在印尼的外籍人士可以通过以上持有方式拥有以下财产产权, 

– HP Hak Pakai (使用权)

使用权证是指将土地的使用权给第三方用于开发建设别墅或其他房产, 使用权的产权是从永久产权获得的,使用期限为 30 年,最长可延长至 80 年. 例如一栋别墅的产权是永久产权, 因外籍人不可以拥有永久产权, 所以购买时产权需更换到使用权, 当然, 如此房产未来转让给印尼本地人, 本地买家可以升级房产产权为永久权. 

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公寓单位产权 (Satuan Hak Milik Satuan Rumah Susun)

– HGB Hak Milik(永久建筑权)

建筑权是指在不属于自己的土地上拥有建筑物, 建筑权最长期限为30年, 到期后最多可延期两次, 第一次延期20年, 第二次延期30年,  最长可拥有80年的建筑权. 建筑权按照土地性质和来源分为三类. 

当该建筑物的土地属于开发商时, 公寓业主不仅拥有建筑物, 也有权享与其他居民按照比例公平分配公寓的土地, 例如,占地 1000 平方米的土地有 100 个房间,那么每间公寓的业主将拥有 10 平方米的土地. 

– HGB Murni(纯建造权)

如果公寓建在政府拥有的土地上,那么业主所拥有的公寓则为单纯的建筑权, 如果某天政府要求开发商退还土地,政府需根据建筑权拥有者的单位面积, 对应支付土地价格的80%作为收回建筑的费用. 但只有印尼本地公民享有此政策和赔偿. 

– HGB HPL(土地管理权)

土地管理权意味着开发商在国有土地或地方政府的土地上获得建造房屋的授权. 对于土地管理权,如果土地拥有者或者其他第三方要求开发商退还土地,那么所有的房屋业主有可能得到任何赔偿, 实际情况取决于开发商与第三方之间最初的协议. 

近年来印尼鼓励外资进入投资, 也适当的放宽外国人的投资政策, 然而外国人可拥有的产权条例还需额外的完善和补充. 当外国人进行投资时一定要了解清楚房屋的原始产权以及开发商和第三方的协议时效, 避免未来产生不必要的纠纷.