在印尼买卖不动产的七个注意事项
在印尼购买土地或其他不动产时, 最好从位置、成本、土地细节到证书等各个方面进行审核检查。在进行彻底审核之前不要急于购买，避免在日后产生不必要的纠纷。为了让买卖交易顺利进行，可在交易之前审核知晓以下7件事。
1. 所有权真实性
在印尼购买土地或其他不动产时, 一定要检验不动产所有权的真实性。最简单的方式是委托律师或公证人检查 。如想降低成本, 也可以自己直接前往国家土地局 (BPN ) 进行查证。而在检验所有权真实性时除了需要提供土地登记册、勘测图、土地册以外, 还需要准备以下文件;
-
土地所有权证
-
律师或公证人的检查授权信
-
所有权检验申请表
-
所有权拥有者的身份证复印件
-
近5年的土地和建筑税支付证明
-
检查费用
如文件齐全, 通常检测结果可以当天出来。这一步是在买卖交易土地或不动产时不可或缺的一项, 尤其是与私人业主交易时, 所有权的真实性一定要检查。
2. 所有权状态
印尼法律规定了几种类型的土地和不动产的所有权，其中包括：永久产权、使用权、建筑物使用权、管理权和租赁权。印尼地产所有权有几种？外国人如何买房？其中永久产权是在印尼法律中拥有最高效用的产权, 而管理权和租赁权是有使用年限的, 因此价格通常低于其他产权。所以了解土地所有权状态可以帮助确定土地或不动产本身的价值。
除了以上土地所有权以外, 有些土地还没有在国家土地管理局进行登记和认证, 卖方仅持有传统的土地证, 印尼的八种传统土地证书 这类土地最好在买卖交易之前先转换成所有权。
3. 土地详情
买卖土地或不动产时, 需要根据实地情况检查证书中列出的土地大小、边界、形状和面积。原始的土地证书上的面积以及没有让国家土地局测量的土地面积, 有可能在后期BPN测量中会有误差, 而最终所有权证书的面积将以国家土地局测量的面积为准。因此购买土地时最好先让BPN 测量真实面积, 出具测量册后根据具有法律保护的面积进行买卖交易。如果交易的面积和国土局测量的面积不符, 可以去当地土地局办公室查看土地薄, 里面包含土地的过去数据和法律数据。如依旧有异议, 可以要求土地局重新测量。
而在交易其他不动产时, 根据印尼《房屋买卖保税指南》的法令，规定买卖房屋必须在具有约束力的买卖协议中明确描述建筑面积、土地面积、土地位置以及房屋和土地价格。
4. 所有者状态
印尼的婚姻法中, 结婚后双方的财产属于共同财产, 因此在交易土地和不动产时, 需要检查土地所有者的状态。
-
当不动产所有者是已婚状态时，不动产将视为夫妻共同财产, 买卖交易必须得到夫妻双方的认同与签字, 以及附上夫妻双方的身份证和结婚证复印件。很多买卖不动产的案例都是因为业主的另一方没有达成协议而以纠纷告终。除非有婚前协议或者其他文件可以证明不动产属于业主个人。
-
如不动产所有者是离婚状态, 则在交易时必须附上共同财产部门的裁定书，证明法院已将土地或建筑物判给卖方。
-
如不动产所有者的配偶已去世, 在交易时卖方需要附上配偶的死亡证明。
5. 所有权状态
在买卖交易不动产时一定要先检查该所有权是否有抵押贷款。通常在正规银行抵押贷款, 所有权册里会有抵押明细和交易明细, 因此交易前先查看所有权原件上面的过往交易记录。
-
当不动产所有者是已婚状态时，不动产将视为夫妻共同财产, 买卖交易必须得到夫妻双方的认同与签字, 以及附上夫妻双方的身份证和结婚证复印件。很多买卖不动产的案例都是因为业主的另一方没有达成协议而以纠纷告终。除非有婚前协议或者其他文件可以证明不动产属于业主个人。
-
如不动产所有者是离婚状态, 则在交易时必须附上共同财产部门的裁定书，证明法院已将土地或建筑物判给卖方。
-
如不动产所有者的配偶已去世, 在交易时卖方需要附上配偶的死亡证明。
6. 交易费用
除了土地本身的价格外，买卖双方需提前知晓准备好其他交易产生的费用。
| 费用类型 | 费用 | 支付方 |
| 增值税 (仅限于公司名义交易) | 11% | 买方 |
| BPHTB 土地和建筑税 | 5% | 买方 |
| 所有权检查费 | 500,000 | 买方 |
| 律师/公证费 | 1% | 买方 |
| PPH 所得税 | 5% | 卖方 |
7. 签署买卖合同
买卖契约（AJB）是不动产买卖交易的证明。此过程必须有公证人或土地契约制定官一起签署才能具有法律效力。作为AJB签署要求，卖方和买方必须准备一些文件。买卖契约（AJB）是不动产买卖交易的证明。此过程必须有公证人或土地契约制定官一起签署才能具有法律效力。作为AJB签署要求，卖方和买方必须准备一些文件。
卖方：
-
土地证原件
-
建筑许可证 (IMB)
-
身份证和配偶的同意书（如果已婚）
-
如果配偶去世，必须有死亡证明
-
过去 10 年的 PBB(建筑税) 付款证明
-
家庭卡
-
土地申报书无争议证明
买方：
-
身份证
-
家庭卡
在印尼交易不动产的手续复杂繁琐, 但勿有侥幸心跳过以上步骤直接交易, 以免事后产生不必要的纠纷。
