印尼房地产必须得到政府推动的五大理由

受疫情影响, 印尼房地产行业受到了前所未有的打击. 印尼商品房的销售下跌了50%-80%, 写字楼下跌了74.6%，商场下跌了85%, 酒店业受到的打击最大, 下跌了90%. 整个疫情期间只有补贴住房交易频繁. 房产销量的下降不单单影响房地产市场, 也直接和间接的影响了其他房地产相关产业, 考虑到房地产行业的乘数效应, 印尼房地产中央执行委员会 ( DPP REI )总主席Paulus 呼吁印尼政府关注并重振房地产产业, 以减少对以下相关市场的影响.

1. 劳动人力

根据印度尼西亚房地产 ( REI ) 的研究, 房地产行业的乘数效应能够带动 175 个相关行业, 其中 38 个直接相关行业, 137 个间接相关行业. 而从事直接相关的地产行业的就业人数达到 1900 万人, 间接相关行业的劳动力达到1100万人。这意味着覆盖房地产行业的劳动力总数可以达到 3000多万人.

通常房地产行业似乎并没有吸收多少劳动力。但是，如果您仔细观察，就会发现该行业支持的其他相关部门的劳动力之间, 存在巨大的联系。从建筑材料行业开始，水泥、钢铁、木材、油漆、家居饰品、家具，以及咨询公司、建筑师、土木、营销、广告、公证、银行等一系列行业都与房地产息息相关. 房地产市场如果不能提振, 将或多或少的影响到这175个相关行业的从业劳动力.

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2. 建筑材料

印尼建筑材料行业的前景本应该很光明. 印尼的建筑市场在东盟排名第一，在亚洲排名第四, 仅次于中国、日本和印度. 该行业直接从业人数达到17万, 间接从业人数达到200 万. 对印尼GDP的贡献率为10.38%, 仅次于工业、农业和贸易部门。但在目前, 该国的建筑材料人均消费量仅为1.4平方米, 远低于其他国家3平方米/人的平均水平. 受疫情影响, 消费下降, 房地产行业一直处于低需求状态, 让直接相关的建筑材料市场更不乐观.

3. 建筑公司的生存

在印尼大部分的房地产开发商都是本地开发商，所以其可持续性应该得到保证, 但是疫情期间, 由于房屋需求下降，成交量大幅减少, 许多开发商出现现金流周转困难, 项目无法按计划进行, 甚至一部分项目在此期间完全停滞或破产, 再加上地方政府削减了基础设施项目的建设和维护预算, 导致疫情期间该国约 50% 的建筑公司已永久关闭其业务，其中小公司受到的打击最大. 如目前的情况持续下降, 周期越久, 恐怕会对建筑公司和开发商造成不可逆的影响.

4. 住房需求

印尼的住房需求仍然很高, 尤其是为贫困人口提供的保障型住房, 2020年初, 印尼贫困人口达到2642万人, 占总人口的9.78%, 到2020年年底, 贫困人口的百分比上升了0.97%, 增加了276万人, 达到2755万, 而这一数字随着疫情的加重持续走高. 总统佐科维本计划在2015年至2020年期间为贫困人口建造1000万套住房, 但受疫情影响, 该目标未完成. 疫情影响, 印尼”百万房屋计划”受阻. 根据印尼公共工程和公共住房部（PUPR )的数据, 2021 年对补贴住房的需求将达到 25万 – 27.5 万套. 如果政府不刺激工程的推进, 唯恐计划将被继续推迟.

5. 银行贷款

与东盟其他国家相比，印尼的房屋贷款仍然非常低. 印尼虽是东盟人口最多的国家, 但根据近年的贷款数据, 印尼的房屋贷款占国内生产总值 (GDP) 的水平与邻国相比最低, 只介于 2.94% – 3.01% 之间, 而新加坡和马来西亚分别为 45.5% 和 36.0%. 为了刺激2021年贷款增长的加速, 印尼一些银行已降低了贷款利率, 截至2021年上半年, 房屋贷款的利率已调制7.25%, 比2020年10%的利率有所下调. 印尼十大最佳银行及贷款利率. 但房屋交易量的持续走低, 仍是市场的最大障碍, 当然, 印尼银行的高利率和高交易成本也是贷款水平低的障碍之一.

印尼政府深知房地产市场的影响力, 也在不断为市场做出刺激方案, 0%增值税, 能否成为印尼房产的福音? 今年前半年的购房零首付和零税率也是政府提出的刺激房产市场的方案之一. 但在疫情持续加重和大规模的社会限制下, 所有的方案都显得举足轻重, 目前最需要做的还是先控制疫情, 再去实施其他的方案与计划.